如何判断商品房买卖中预约合同与本约合同的法律规则-建设工程优先受偿权-保理合同
2021-01-13 14:18:33 | 发布者: [!--writer--] | 查看:

如何判断商品房买卖中预约合同与本约合同的法律规则

预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。预约合同属于独立的合同类型，与本约相互关联，是手段与目的的关系。预约合同标的为将来订立本约。因此，预约合同应遵循合同法的规定，当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2012】8号）第二条当事人签订认购书、订购书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号】）第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法

（十二）违约责任；

从预约合同内容来看，包括了未来订立本约合同的部分内容，同时也包括了预约本身的合同标的，但如果当事人为购买商品房而订立的订购书、认购书或者意向书中，包括了上述买卖合同的主要内容，根据以上司法解释之规定，应认定为商品房买卖合同。

如何判断预约合同与本约合同，应结合案件具体情况综合判断，《最高人民法院公报》（2006年卷）刊登的“张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案”中，相关裁判摘要如下：

预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或者无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。

判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期、同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。

综上，在商品房销售中，双方订立的认购、订购、意向书或备忘录，究竟是预约合同还是商品房买卖合同，应依据《商品房销售管理办法》第十六条规定，结合合同内容进行综合分析判断。